≡ 购房流程

≡ 购房常识

≡ 室内装修

≡ 居家常识

 

购房常识 >> 经济周评:房贷警惕道德风险


  我国房贷利率市场化进程日前迈出关键性一步。央行宣布,3月17日起对个人房贷利率实行下限管理,商业银行可自主确定利率水平。以5年期以上个人房贷为例,基准年利率为6.12%,利率下限为5.51%,比此前的优惠利率5.31%提高0.2个百分点。
  从理论上说,利率市场化对于房市的健康发展以及银行的风险控制,都是一件好事。利率的放开,使银行有了更多自主权,可以对不同的借款人实施不同的利率。例如,对于以满足自住需求为目的的购房者,可以实行5.51%的下限利率,对于投机性购房者,则实行6.12%的基准利率,甚至是更高的利率。这样既保护了普通老百姓的利益,又打击了投机客,还能有效降低银行风险,似乎一举三得。
  但自由度更大了的银行,似乎还在举棋不定地为具体实施细则反复掂量,即使是公布了利率实施方案的银行也多表示仅是“暂时方案”。从目前披露的各种暂定方案看,比较流行的做法是,以某一利率为准,根据不同的借款人,给予一定的上浮或下浮空间。笔者认为,鉴于目前制度尚不完善,这种灵活的浮动空间,很可能带来一定的道德风险和操作风险。
  对于不同借款人实行不同利率固然好,问题是,在我国现有制度环境下,谁来给银行一双慧眼,让它能够清楚区分借款人买的房究竟是为了自住,还是用于投机?举个例子,现在比较通用的标准,是根据第一套、还是第二、第三套房子来划分购房者的购房目的,但出于保护商业秘密的需要,不仅不同的商业银行之间存在信息壁垒,而且同一家银行不同分行之间的信息也没有实现共享。目前,上海的银行只能依靠上海个人联合征信系统进行查询,但这一系统能够提供的信息,仅仅是购房者是否在上海本地的银行贷款的信息,这显然只涵盖了一部分的投资性购房者。信息平台的不健全,使银行在事实上很难掌握购房者买的究竟是第几套房子。
  个人房贷量大面广,借款人的情况又五花八门。对于不同的借款人到底适用哪一种利率水平,银行最多只能制定一个框架性细则,最终浮动权限会层层下放到支行,甚至信贷员都会拥有一定权限。这就给道德风险留下了不小的缝隙———各种“关系”会不会在这里寻租?不诚信的借款人是否能获得更低的利率?没有关系也缺乏精算知识的中低收入者是否得承担高利率?
  这样的担心并非空穴来风。去年9月,中国银监会曾发布过一个《商业银行房地产贷款风险管理指引》,其中很关键一条就是:借款人每月交的供房款,不能超过其月收入的50%。但这一看似刚性的规定,却碰到了操作难题。由于国内个人收入并不透明,而调查成本又相当可观,银行事实上很难掌握借款人的个人收入,只能根据借款人提供的“证明”和“职业情况”进行大致判断。其中潜在的道德风险和操作风险不言而喻。
  房贷利率多元化已成定局,但目前这种市场化能否真正一举三得,还需要一系列配套制度的建设和完善。比如房产交易信息、贷款信息的共享;对失信者的严格处罚;银行内控机制的建立,等等。而这些基础设施的完善不可能一蹴而就。笔者认为,在许多配套制度还不健全的情况下,暂时实行“一刀切”的房贷利率,也是一个不错的选择,也许对弱势群体来说还是一种相对公平的保护。


点击次数:1640 录入时间:2006-6-17  [打印此页] [关闭窗口
版权所有 © 江苏新宁建设集团有限公司
地址:江苏阜宁阜城大街339号 电话:0515-87260808 传真:0515-87293858 联系人:潘定清
苏ICP备11038971号-1